Stimmrechte

Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung regelt, wie die einzelnen Stimmen bei Abstimmungen zu gewichten sind. Möglich sind drei Stimmrechtsprinzipien. Kopfprinzip, Objektprinzip, Wertprinzip.

Kopfprinzip ist das gesetzliche Stimmrecht. Das heißt, jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Sondereigentume oder seiner Miteigentumsanteile. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Wohnungseigentums (z.B. Ehepaar, GbR...) dann können diese ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben, sie werden also wie „ein Kopf“ behandelt. Können sich diese Miteigentümer einer Einheit nicht einigen, dann darf die Stimme nicht gewertet werden (Weder „Ja" noch „Nein" noch „Enthaltung").

Das gesetzliche Stimmrecht ist abdingbar, d.h. in der Teilungserklärung und dort in der Gemeinschaftsordnung kann auch ein anderes Prinzip vereinbart sein. Möglich sind also noch zwei andere Stimmrechtprinzipien, die in der Praxis auch sehr verbreitet sind.

Objektprinzip: Hier hat jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum eine Stimme, jeder Eigentümer hat also so viele Stimmen, wie er Sondereigentume hat.

Wertprinzip: Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen, wie er Miteigentumsanteile hat.

Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine Angabe zum Stimmrecht, gilt das gesetzliche Prinzip, also das Kopfprinzip!

Verfügt ein Eigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bzw. Objekte, so hat dies zur Folge, dass er alle Beschlussanträge durchsetzen oder verhindern kann (Majorisierung). Dieses Verhalten des Mehrheitseigentümers kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn z.B. notwendige Beschlüsse (Wirtschaftsplan, erforderliche Instandhaltung) verhindert werden. Die Minderheitseigentümer können solche missbräuchlichen Beschlüsse gerichtlich anfechten, so dass das Gericht den Beschluss für unwirksam erklärt oder abändert.

Stimmberechtigt sind alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Erwerber sind erst ab der Eintragung ins Grundbuch stimmberechtigt. Ausnahme: wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum durch im Grundbuch gesicherte Auflassungsvormerkung hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen bereits übergeben wurde, gilt gegenüber der Gemeinschaft als Wohnungseigentümer und ist somit Stimmberechtigt.

Bei minderjährigen Eigentümern bzw. juristischen Personen ist der gesetzliche Vertreter stimmberechtigt, dementsprechend auch bei der Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung. Bei Veräußerung des Wohnungseigentums ist es denkbar, dass der Erwerber ab Besitz Nutzen-/Lastenwechsel an der Versammlung teilnimmt und auch an Abstimmungen teilnimmt, obwohl er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Basis hierfür ist eine Vollmacht vom veräußernden Eigentümer. Der Erwerber ist dann also bis zur Eintragung im Grundbuch Vertreter des Noch-Eigentümers.

Stimmrechtsausschluss: Ein Eigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er sich bei der Abstimmung in einem Interessenkonflikt befindet. Ein Interessenkonflikt liegt vor, wenn die Gemeinschaft über die Begründung oder Beendigung eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten beschließen will und der Eigentümer mit dem Dritten identisch oder wirtschaftlich verflochten ist. Beispiel: Beschluss über die Auftragsvergabe zur Treppenhaussanierung und eine der sich bewerbenden Firmen gehört dem Eigentümer. Ein Stimmrechtsausschluss erstreckt sich auch auf die Vollmachten, die einem vom Stimmrechtsausschluss betroffenem Eigentümer erteilt worden sind, wenn die Vollmachten für diesen Beschluss keine Weisung enthalten. Hat der Vollmachtgeber ein Abstimmungsverhalten vorgegeben („Ja", „Nein", „Enthaltung"), wird die Stimme aber gezählt.

Ruhen des Stimmrechts: In Gemeinschaftsordnungen ist mitunter vereinbart, dass das Stimmrecht eines Eigentümers ruht, wenn dieser Hausgeldrückstände in bestimmter Höhe hat oder auch bei sonstigen Pflichtverletzungen. Solche Stimmrechtsverbote sind vom BGH inzwischen für unwirksam erklärt worden.

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