Sondereigentum

Als Sondereigentum wird die eigentliche (Eigentums-) Wohnung, das reale Sondereigentum, also das Alleineigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen im Sinne des § 903 BGB bezeichnet. Sondereigentum ist grundsätzlich frei verkäuflich und veräußerlich (aber immer nur in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil).

Über das Sondereigentum kann der einzelne Eigentümer frei verfügen. Er kann es also selbst nutzen, vermieten oder baulich verändern. Über das gemeinschaftliche Eigentum verfügt hingegen die Gemeinschaft, es darf nicht eigenmächtig verändert werden. Die Kosten für das Sondereigentum trägt der einzelne Eigentümer selbst. Für Schäden die vom Sondereigentum ausgehen, haftet der einzelne Eigentümer.

Grundsätzlich kann Sondereigentum nur an Räumen begründet werden. PKW-Außenstellplätze gelten seit der Novellierung des WEG im Jahr 2020 dabei als Räume. Sondereigentumsfähig sind also z.B. Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen, Stellplätze, Gartenanteile.

Sondereigentum ist in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag bestimmt. Sondereigentum kann nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Die Maßangaben müssen so genau sein, dass sie es im Streitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Plan in der Regel die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben. Eine Markierungspflicht auf dem Grundstück ist nicht mehr vorgesehen, auch nicht für Stellplätze. Selbstverständlich bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, die Sondereigentumsbereiche dennoch auf dem Grundstück zu markieren, auf den Umfang des Sondereigentums wirkt sich dies aber nicht aus.

Das Sondereigentum kann nur auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume dadurch wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Außerdem gehören zum Sondereigentum die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes innerhalb der zu Sondereigentum erklärten Räume, wenn durch deren Veränderung, Einbau oder Beseitigung das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers nicht über Gebühr beeinträchtigt oder die äußere Gestalt verändert wird, und wesentliche Bestandteile außerhalb des Sondereigentums, wenn sie zu diesen Räumen in einem funktionalen, dienenden Zusammenhang stehen.

Innerhalb einer zum Sondereigentum erklärten Wohnung gehören damit zum Sondereigentum beispielsweise:
• Nichttragende Wände
• Wandverkleidungen
• Innenanstrich der Fensterrahmen
• Fußbodenbelag
• Sanitärobjekte im Bad, Fliesen
• Wohnungseingangstür (nur von innen !)
• Innere Elektrik
• Gasetagenheizung
• Ver- und Entsorgungsleitungen ab der Anschlussstelle in der Wohnung
• Bodenbelag des Balkons, sowie Innenseite der Balkonbrüstung

In der Teilungserklärung oder im Einräumungsvertrag sollte die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum also sorgfältig vorgenommen worden sein, da sich ansonsten nicht selten Streitigkeiten darüber ergeben, wer bei Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung, welche Kosten zu tragen hat und wer für die Beauftragung zuständig ist.

Beispiel Fenster: Fenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, da sie Bestandteile der Fassade und optisches Element sind. Zudem übernehmen sie auch die Aufgaben einer Fassade wie Gebäudeabschluss, Wetterschutz, Isolierung und Dämmung. In der Teilungserklärung (dort in der Gemeinschaftsordnung) können Kostentragungsregelungen enthalten sein, die den jeweiligen Eigentümer zur alleinigen Übernahme der Kosten für die Instandsetzung der Fenster in seinem Bereich verpflichtet obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt! An der Zuordnung der Fenster zum Gemeinschaftseigentum ändert sich auch nichts, die Fenster dürfen nicht eigenmächtig verändert werden. Auftraggeber der Reparatur bleibt die Gemeinschaft.

Ist eine solche Regelung vorgesehen, lohnt sich natürlich ein besonderer Blick auf den Zustand der Fenster in der Traumwohnung. Also Augen auf beim Wohnungskauf!

..... und was können wir für Sie tun???

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