Provision

Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision. Das Erfolgsprinzip besagt, dass der Makler nicht für seine Zeit oder seinen Kosteneinsatz bezahlt wird, sondern nur für den Fall eines Erfolges (je nach Vereinbarung, der Abschluss eines rechtswirksamen Miet-, Pacht-, oder Kaufvertrags).

Der Auftraggeber hat also als Vertragspartner des Maklers, für den Fall, dass der von ihm gewünschte Erfolg eintritt, die Pflicht, den vereinbarten Maklerlohn zu zahlen. Faires Model, oder? Stellen Sie sich dieses Prinzip in anderen Branchen wie etwa bei Ärzten vor, die nur entlohnt würden wenn der Erfolgsfall eintritt.

Trotz der augenscheinlichen Fairness, wird der Maklerlohn von vielen als unangemessen empfunden, weil nicht direkt klar ist was eigentlich dahinter steckt. "Erster Termin, hier ist das Bad, hier die Küche, haben Sie meine Provision dabei?" Ganz so einfach ist es für professionelle Anbieter, die mit der Vermittlung beauftragt sind eher nicht.

In einem Verkaufsauftrag für beispielsweise eine Eigentumswohnung stecken je nach Attraktivität des Angebots ca. 80 - 200 Arbeitsstunden mit den damit einhergehenden Lohnkosten für unsere Fachleute. Dazu kommen einige Tausend Euro verauslagte Kosten für Gutachten, Marketing, Gebühren, Vertriebskosten und und und, verbunden mit der Unsicherheit, dass es während der Laufzeit des Maklervertrages nicht zur Vermittlung eines Kaufvertrags kommt. Kein Erfolg, keine Provision.

Diese Risiken müssen in einer Mischkalkulation eingepreist werden. Dennoch sind wir bemüht hier ein Interessensausgleich zu schaffen, in dem wir Ihnen faire gestaffelte Provisionssätze anbieten, die wir regelmäßig an die jeweilige Auftragslage anpassen.

Die Regelung zur Provisionszahlung bei der Wohnraumvermietung sieht vor, dass derjenige die Kosten für die anfallende Dienstleistung trägt, der den Makler beauftragt (Bestellerprinzip).

Mit den Neuregelungen im BGB zur Maklerprovision ab dem 23.12.2020 hat sich für Verkäufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen eine Änderung hin zur Provisionsteilung ergeben.

Diese Neuregelung gilt nur für den Käufer als Verbraucher. Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden. War es vorher üblich das der Käufer die gesamten Kosten für die Maklertätigkeiten übernommen hat, müssen sich beide Parteien die Kosten mindestens in gleicher Höhe unter sich aufteilen. Der Verkäufer kann dabei auch einen größeren Anteil übernehmen. Im übrigen Bundesgebiet war dies bereits vorher schon die Regel. Neu für alle ist dabei die Regelung das der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig wird, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.

Möglichkeiten zur Provisionsverteilung.

Es gibt nach geltender Rechtslage folgende Varianten für die Verteilung der Maklerkosten unter den Parteien.

Einseitige Interessenvertretung ohne Provisionsteilung: Der Verkäufer/ Vermieter schließt mit der xm² berlin einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers/Vermieters vertreten soll. Die Provision zahlt allein der Verkäufer/Vermieter (möglich für alle Vertragsarten).
Einseitige Interessenvertretung ohne Provisionsteilung: Der Verkäufer/ Vermieter schließt mit der xm² berlin einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers/Vermieters vertreten soll. Die Provision zahlt allein der Käufer/Mieter* (*bei Kauf nur möglich wenn der Käufer kein Verbraucher ist oder wenn es sich bei dem Verkaufsobjekt um ein unbebautes Grundstück, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt handelt, bei Vermietung nur bei Gewerbeflächen).

3. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers/Mieters/Pächters: Ein potenzieller Suchkunde beauftragt die xm² berlin mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt ein Kauf-/Miet-/Pachtvertrag zustande, zahlt allein der Käufer/Mieter/Pächter die Provision (gilt nicht für öffentlich geförderten Wohnraum (I-III Förderweg), hier gilt ein generelles Provisionsverbot gegenüber dem Mieter).

4. Einseitige Interessenvertretung mit Provisionsteilung: Der Verkäufer schließt mit der xm² berlin einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Der Verkäufer darf höchstens 50 Prozent der Provision auf den Käufer abwälzen d.h. der Verkäufer kann auch einen höheren Anteil übernehmen. Im nachhinein holt er sich diesen Teil der Provision vom Käufer wieder, indem er diesen im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet.

5. Doppelprovision: Der Verkäufer schließt mit der xm² berlin einen Maklervertrag. Er gestattet der xm² berlin darin, auch für den potenziellen Käufer tätig zu werden. Die xm² berlin schließt also einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer ab. xm² berlin ist dabei auch beiden Parteien verpflichtet. Die Provision teilen die Parteien hälftig untereinander auf, bei einer Courtage von z.B. 7,14 Prozent bedeutet das einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises jeweils für Verkäufer und Käufer. Kommt es zum Kaufvertrag, erhalten Verkäufer und Käufer eine Rechnung, die in der Regel sofort fällig wird.

Die Provision und die Steuer

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer/Vermieter oder Käufer/Mieter eine Maklerprovision steuerlich geltend machen.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist dann steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung: Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Vermietung von Privat: Wer einen Immobilienmakler mit der Vermietung eines Objekts beauftragt hat, kann bei seiner Einkommensteuererklärung die Maklerprovision zusammen mit den anderen Werbungskosten geltend machen.

Zweitwohnsitz: Wenn Mieter aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung mieten oder sogar umziehen müssen, können sie die Maklerprovision zusammen mit den anderen Werbungskosten geltend machen.

Als Gewerbetreibende wie z.B. Bauträger, Immobilienentwickler oder Fonds können Sie die Maklerkosten gewinnmindernd ansetzten.

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