Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Hier teilt in einer notariell beglaubigten Urkunde ein Alleineigentümer sein Grundstück durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf und verbindet jeden Miteigentumsanteil mit dem von ihm bestimmten Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit und ordnet ggf. auch Sondernutzungsrechte zu. Sondereigentum muss ausdrücklich bestimmt werden.

Damit ist alles, was in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag nicht als Sondereigentum abgegrenzt wurde, Gemeinschaftseigentum. Die Teilung wird mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt wirksam.

In einem zweiten Teil der Urkunde ist in der Regel die Gemeinschaftsordnung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. In der GemO werden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, also grundlegende Rechtsbeziehungen innerhalb der zukünftigen Gemeinschaft geregelt. Der teilende Eigentümer kann damit das Verhältnis der Wohnungseigentümer vorbestimmen. Die Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig Bestandteil des Grundbuchs und hat Vereinbarungscharakter. Sie wird auch als Summe aller Vereinbarungen bezeichnet. Das bedeutet: Alle Erwerber treten ab Eintragung ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten, die sich aus dieser GemO ergeben ein, ob sie wollen oder nicht.

Unter Beachtung der zwingenden gesetzlichen Vorschriften von WEG und BGB können folgende Inhalte in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein:

Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. bei bestimmten Kostenarten von den MEA abweichende Verteilerschlüssel)
Regelungen zur Nutzung des Sondereigentums (insbesondere für Teileigentumseinheiten)
Begründung, Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts
Bestellung des ersten Verwalters
Zustimmung des Verwalters bei Verkauf des Sondereigentums
Einschränkung der Bevollmächtigungsmöglichkeit für die Eigentümerversammlung, Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Abstimmungsprinzip, Beschlussfähigkeit der Versammlung, Eventualeinberufung
Fälligkeit des Hausgeldes, Verzugszinsen, Mahngebühren
Fortgeltungsklauseln des Wirtschaftsplans
Zwangsvollstreckungsunterwerfung bzgl. der Hausgeldzahlungspflicht
Versicherungspflicht für das Sondereigentum, Hausordnung, Garagenordnung

Eine nachträgliche Änderung dieser Gemeinschaftsordnung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer möglich. Unter einer Vereinbarung ist ein Vertrag aller Eigentümer zu verstehen. Die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch eine Vereinbarung muss zudem ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Änderung auch gegenüber späteren Eigentümern (Sondernachfolgern) wirksam wird. Hierfür ist die notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung aller Eigentümer erforderlich.

Ausnahmen: eine GemO enthält zur Erleichterung einer späteren Änderung bereits eine sog. Öffnungsklausel. Dadurch wird es den Eigentümern ermöglicht, bestimmte Änderungen der GemO auch beschlussweise regeln zu können.

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden.

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