Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Berlin Gesamtjahr 2023

Mehrfamilienhäuser in der Hauptstadt haben sich auch 2023 gut verkauft, jedoch zeigen sich in einigen Segmenten deutliche Bremsspuren. Die Entwicklung der Zinsen und die damit einhergehende Flucht in andere Anlageklassen entfalten ihre Wirkung. Es lohnt sich allerdings genauer hinzuschauen, denn nicht alle Baujahrgruppen sind gleichermaßen betroffen. Es spielten nicht hauptsächlich nur Lage, Ertrag und Ausstattung, sondern immer mehr auch der energetische Zustand des Gebäudes eine Rolle. So sind Baujahre vor 1919 und Gebäude mit gewerblichem Nutzungsanteil besonders von der Korrektur betroffen. In anderen Segmenten waren Investoren aber auch bereit, deutlich tiefer in die Tasche zu greifen.

Insgesamt haben im Jahr 2023 in Berlin 605 (-21% zum VJ) Mehrfamilienhäuser aus dem Bestand den Eigentümer gewechselt. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Wohn und Geschäftshaus lag bei etwa 7,1 Mio. Euro, demnach bei 2.747 €/m² (-22,6% zum VJ) Wohn-/Nutzfläche, etwa dem 24,8 fachen der Jahresnettokaltmiete. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein reines Mietwohnhaus lag bei etwa 3,5 Mio. Euro, demnach bei 2.713 €/m² (-17,1% zum VJ) Wohn-/Nutzfläche, etwa dem 26 fachen der Jahresnettokaltmiete.

Mietwohnhausverkäufe Berlin 2023

Es wechselten auf dem Berliner Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser (Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten ohne gewerblichen Nutzflächenanteil) 353 (-16% zum VJ) Objekte den Eigentümer. Die Baujahre vor 1919 mussten ohne Rücksicht auf die stadträumliche Lage, die größten Abschläge hinnehmen. Baujahrgruppen 1971 - 1990 im Citybereich und Baujahre ab 1991 im restlichen Stadtgebiet waren dagegen kaum von Korrekturen betroffen. In einigen Segmenten waren Käufer sogar bereit, im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Kaufpreise zu akzeptieren, wenn die Objekte gut aufgestellt waren und noch Wertsteigerung versprechen.

Wohn- und Geschäftshausverkäufe Berlin 2023

Es wechselten auf dem Berliner Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshausverkäufe (teils dem Wohnen, teils der gewerblichen Nutzung dienende Geschossbauten) 252 (-27% zum VJ) Objekte den Eigentümer. Es zeigt sich das Objekte mit Baujahr vor 1919 und Objekte im Citybereich am stärksten von Preiskorrekturen betroffen waren, wohingegen dem restlichen Stadtgebiet wieder mehr zugetraut wurde. In einigen Baujahrgruppen sind im restlichen Stadtgebiet sogar höhere gezahlte durchschnittliche Kaufpreise pro m² Wohn-/Nutzfläche zu beobachten als im Citybereich.

Fazit

Insgesamt kein leichtes Jahr, gerade für Verkäufer von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin. Nach Jahren der Wertzuwächse hat 2023 eine Bereinigung begonnen, die sich nach unserer Einschätzung durch die wirtschaftliche Entwicklung in abgeschwächter Form, noch mindestens bis in das Jahr 2027 fortsetzen wird. Eigentümer die auf die Rückkehr des Preisniveaus aus den Jahren 2021 und 2022 und darüber hinaus warten, sollten also eine längere Wartezeit einplanen. Es sind nicht alle Segmente gleichermaßen betroffen, einzelne für die Zukunft gut aufgestellte Renditeperlen sind hiervon ausgenommen.

Autor: SU

.... wie soll es weitergehen ???