Entwicklung Verkäufe umgewandelter Eigentumswohnungen Berlin nach Baujahrgruppen, Lage und Vertragszustand

Diese Art des Wohnungseigentums besteht in den westlichen Stadtgebieten seit den 1950er Jahren und in den östlichen Stadtgebieten seit etwa 1992. Die in Eigentumswohnungen umgewandelten ehemaligen Mietwohnungen werden - anders als bei Wohnungen in neu erstellten Eigentumswohnanlagen - häufiger zur Kapitalanlage als zur Eigennutzung erworben. Die Kaufpreise wurden in der Regel durch den Vertragszustand (vermietet oder bezugsfrei) und das Baujahr beeinflusst. Mit 2457 Verkäufen wurden im Innenstadtbereich wieder die meisten Wohnungen in diesem Segment gehandelt. Neben Unterschieden in der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte beeinflussen hier die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung. In der überwiegenden Zahl waren die Wohnungen modernisiert und renoviert.

Bei genauerer Betrachtung haben sich trotz des kleinen Rücksetzers in 2023, die durchschnittlichen Kaufpreise in einem 5 Jahreszeitraum bei bezugsfreien umgewandelten Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich ab Baujahr 1991 in einfachen (+ca. 65%) und mittleren (+ca. 50%) Wohnlagen, gefolgt von bezugsfreien Wohnungen aus den Baujahren 1920 - 1948 im Osten der Stadt (+ca. 56%) am besten entwickelt. Keine Wertzuwächse konnten im 5 Jahresvergleich vermietete Wohnungen Baujahr 1949 - 1970 (-ca. 5%) in einfachen Wohnlagen außerhalb des S-Bahnrings verbuchen.

Marktbericht Gesamtmarkt Eigentumswohnungen Berlin 2023

Eigentumswohnungen in der Hauptstadt verkauften sich unverändert gut. Im Jahr 2023 haben in Berlin 13.938 (-20% zum VJ) Eigentumswohnungen den Eigentümer gewechselt. Die durchschnittlichen Kaufpreise zeigen sich dabei für Verkäufe in neu erstellten Wohnanlagen im Mittel bei 7.868 €/m² Wohnfläche (-1% zum VJ) und aus dem Bestand bei 5.322 €/m² Wohnfläche (-6% zum VJ) recht stabil. Die Kaufpreise sind damit gegenüber dem Vorjahr zwar leicht gesunken, stagnieren jedoch im Verlauf des Jahres.

Bei genauerer Betrachtung haben sich trotz des kleinen Rücksetzers in 2023, die durchschnittlichen Kaufpreise in einem 5 Jahreszeitraum in Treptow (+ca. 95%), Hellersdorf (+ca. 47%) und Rummelsburg (+ca. 45%) am besten entwickelt. Dies ist letztlich auch einigen Erstverkäufen aus neu errichteten Eigentumswohnanlagen geschuldet (z.B. Rummelsburger Bucht). Keine Wertzuwächse konnten im 5 Jahresvergleich Tiergarten (-ca. 5%) und Schmargendorf (-ca. 13%) bei den Kaufpreisen verbuchen.

Höchster in 2023 für eine Eigentumswohnung gezahlter Kaufpreis in Höhe von 8,7 Mio. € wurde im Ortsteil Prenzlauer Berg realisiert, gefolgt von einem gezahlten Kaufpreis in Höhe von rund 8,0 Mio. € im Ortsteil Grunewald. Der höchste in 2023 gezahlte Kaufpreis für einen Stellplatz lies sich mit 100.000 Euro im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf realisieren. Mittlerer Kaufpreis bei Stellplätzen lag in Berlin 2023 bei 31.410 € (-3 %).

Fazit

Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, Berlin gilt nach wie vor als deutscher Top-Standort für Wohnimmobilien, die sich in den Krisen der letzten Jahre als besonders resistent und wertstabil erwiesen haben. Berlin ist mit einem Marktanteil von etwa 23% der mit Abstand größte Markt für Wohninvestments in Deutschland. Die Korrekturen bei den Kaufpreisen, sind ausschließlich auf die Entwicklung der Zinsen zurückzuführen. Die durchschnittlichen Kaufpreise sind 2023 gegenüber dem Vorjahr zwar leicht gesunken, stagnieren jedoch im Verlauf des Jahres. Bei Wohnungen, die zur eigenen Nutzung erworben werden, sind entgegen des Trends in 2024 bereits leichte Preisanstiege zu beobachten.

Autor: SU

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